Recht und Finanzen – Was der Bauherr zu beachten hat

Den gefühlten Wert eines Eigenheims steigert nicht zuletzt eine gute Finanzierung mit minimalen Verpflichtungen. Im pfiffigen Ausnutzen von Gesetzen und Verordnungen ergibt sich planerischer Spielraum, der beim Hausbau den Unterschied zwischen Obdach und Traumhaus macht. Noch bevor Sie Ihr Bauunternehmen mit den Arbeiten beauftragen, wirft unsere Rechts- und Finanzübersicht Licht auf Finanzierungen, Förderungen, benötigte Versicherungen und Bauanträge.

Der wahre Wert eines Grundstücks

Nicht jede wertsteigernde Eigenschaft eines Grundstücks ist so offensichtlich, wie dessen Lage. Eine vorab beauftragte Wertermittlung inklusive Bodengutachten gibt Ihnen Sicherheit für Ihre geplanten Baumaßnahmen. Das Bodengutachten zeigt felsigen oder nachgiebigen Untergrund an, deckt Belastungen durch Vorbesitzer auf und gibt Ihrem Bauunternehmen Sicherheit bei Planung und Materialeinsatz.

Darüber hinaus weisen Gespräche mit den Nachbarn auf jene Faktoren hin, die Sie eher subjektiv wahrnehmen. Diese reichen von einer aktiven politischen Lokalverwaltung bis zum Vertrauen in die Arbeit der freiwilligen Feuerwehr und sozialer Einrichtungen.

Der Baukredit

Nun kennen Sie den Grundstückswert und halten den Kostenvoranschlag von Ihrem Bauunternehmen in den Händen. Der nächste Weg führt Sie zur Bank, um einen günstigsten Baukredit für die Finanzierung zu finden. Wichtig dabei: Im Gespräch mit den Banken Sie sind kein Bittsteller. Sie haben die Zügel in der Hand, denn die Banken verdienen gut an der Kreditvergabe. Für den Baukredit gibt es jedoch einiges zu bedenken, damit Sie auch nach Vertragsabschluss lange Freude an Ihrem neuen Eigenheim haben.

Eine Finanzierung schließen Sie typischerweise mit einer Laufzeit von 20 bis 30 Jahren ab. In dieser Zeit kann sich einiges in Ihrem Leben ändern, ob im Job oder der Familie. Nach Empfehlung der Verbraucherzentralen sollte eine Tilgung niemals 40 % des regelmäßigen Einkommens überschreiten. Dabei sind sämtliche Nebenkosten mit eingeschlossen. Zurzeit sind die Kredit- und Sparzinsen recht niedrig, wodurch Baukredite gute Geldanlagen darstellen.

Mit einem Eigenkapitalanteil von mindestens 20 % der Bausumme liegen Sie auf der sicheren Seite. Liegen Ihre eingebrachten Mittel darunter, steigen die Bankzinsen erheblich an. Einen Teil Ihrer finanziellen Mittel sollten Sie sich aber als Reserve für den Notfall zurückbehalten. So bleibt Ihnen ein forcierter Hausverkauf in schwierigen Zeiten erspart.

Einfluss auf Ihr Kreditangebot haben:

• Laufzeit (üblich sind 5, 10 oder 25 Jahre)
• Ratenhöhe
• Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung
• Effektivzins (Nominalzins + Gebühren)
• Teilzahlungszuschläge
• Bonität (Gehaltseingänge, Steuerbescheide, Schufa-Einträge)
• Haus- und Grundstückswert
• Sondertilgungen
• Bausparverträge
• Förderungen

Lassen Sie sich unbedingt für jedes Angebot einen Tilgungsplan erstellen. Diese zeigen Ihre monatlichen Raten und die Restschuld nach Ablauf an. Er erleichtert den Vergleich und Ihnen bleiben unangenehme Überraschungen erspart.

Chancen durch Staats- und Landesförderungen

Förderungen durch den Staat oder das jeweilige Bundesland tragen in erheblichem Maße dazu bei, die Belastungen beim Hausbau zu minimieren. Leider sind die Bedingungen für eine Förderung einem ständigen Wandel unterworfen. Es bleibt daher am Bauherren hängen, sich über die jeweils gültigen Förderbedingungen vor Baubeginn zu informieren. Ämter, Bauunternehmen und das Internet helfen Ihnen, geeignete Fördermöglichkeiten für Ihren Hausbau zu finden.

Grundsätzlich müssen Anträge bei sämtlichen Förderungen vor Maßnahmenbeginn gestellt werden, also vor der Unterschrift unter dem Kauf- oder Bauvertrag. Die am häufigsten beantragten Förderungen sind:

Staatliche Förderungen:

• Eigenheimrente („Wohn-Riester“)
• Baukindergeld
• KfW-Wohnungseigentumsprogramm
• KfW-Programm „Energieeffizient Bauen“

Bayrische Förderungen:

• Eigenheimzulage
• Bayerisches Wohnungsbauprogramm
• Bayerisches Zinsverbilligungsprogramm
• Baukindergeld Plus

Viele Städte und Gemeinden vergeben zusätzliches Baugeld, vorwiegend für Familien mit Kindern. Eine Nachfrage bei der zuständigen Gemeinde lohnt sich in jedem Fall.

Versicherungen – Pflicht und Sicherheit

Was die Zukunft bringt, sagt niemand mit Gewissheit voraus. Versicherungen schützen vor jenen Risiken, die uns das Leben unvermittelt in den Weg stellt. So sichern Berufsunfähigkeitsversicherung und Risikolebensversicherung die Ratenzahlungen für den Baukredit ab, während die Wohngebäudeversicherung vor den Gewalten der Natur schützt. Letztere wird oft von finanzierenden Banken verlangt und versichert bei rechtzeitigem Abschluss auch eventuelle Schäden am Rohbau. Für rund 1 Promille der Bausumme sind bei einer Bauleistungsversicherung zusätzlich alle bis zum Schadensfall geleisteten Arbeiten und Materialien gegen Diebstahl und mutwilliger Beschädigung versichert.

Der Bauherr haftet, wenn sich Menschen auf der Baustelle verletzen. Hier minimiert eine Bauherrenhaftpflichtversicherung das finanzielle Risiko. Als Alternative dient die private Haftpflichtversicherung, sofern sie Baumaßnahmen mit einschließt und über eine ausreichende Deckungssumme verfügt. Sinnvoll sind auch eine private Unfallversicherung oder eine Berufsunfähigkeitsversicherung, da die Bau-Berufsgenossenschaft nicht für den Bauherren selbst einsteht. Legt dieser auf der Baustelle mit Hand an, muss er sich selbst versichern.

Eine Baufertigstellungsversicherung und eine Baugewährleistungsversicherung werden durch das Bauunternehmenabgeschlossen. Die erste Versicherung übernimmt die entstehenden Mehrkosten, sollte das Bauunternehmen die Arbeiten nicht fertigstellen, während Letztere bei Schäden und Zahlungsunfähigkeit des Bauunternehmers eintritt.

Wichtig ist auch, dass eine Anzeigepflicht für sämtliche (auch freiwilligen) Helfer auf der Baustelle besteht. Erst mit der Anmeldung bei der Bau-Berufsgenossenschaft greift deren Versicherung im Unglücksfall und der Bauherr entgeht einem Bußgeld.

Das Bauamt – die letzte Hürde

Die letzte Hürde vor dem Hausbau ist die Baugenehmigung. Dafür muss der Bauherr mittels Bauantrag der Bauaufsichtsbehörde seinen Bauwunsch anzeigen. Auch wenn vielerorts für kleinere Bauvorhaben oder Anbauten eine einfache Bauanzeige ausreicht, muss für ein komplettes Wohn- oder Geschäftshaus in der Regel eine Baugenehmigung eingeholt werden. Erst nach deren Erteilung darf das Bauunternehmen mit den Arbeiten beginnen.

Ob ein Bauvorhaben in der gewünschten Form möglich ist, verraten Einblicke in den Flächenwidmungsplan und den Bebauungsplan. Im Zweifel stellen Sie zu ungewöhnlichen Teilen der Bauplanung lieber eine Bauvoranfrage. Ein positiver Bescheid ist auch für den späteren Bauantrag für die Behörde bindend.