Vor dem Hausbau steht die Planung

Der Traum vom eigenen Haus beginnt in den Köpfen vieler Bauherren mit dem ersten Spatenstich. Dabei startet die aufregende Reise zum privaten Eigenheim bereits bei der Planung. Für einen entspannten Baubeginn müssen viele Aspekte zur Lage, zum Grundstück, zur Finanzierung und zur baurechtlichen Grundlage lange vor dem ersten Gespräch mit Ihrem Bauunternehmen geklärt sein. Wir geben Antworten zu den beiden wichtigsten Merkmalen für die langfristige Freude an Ihrer neuen Immobilie: der Lage und dem Grundstück.

Die Lage – unveränderbar und prägend

Die Lage eines Grundstücks hat meist den größten Einfluss auf den Wert einer Immobilie. Während ein ideenreiches Bauunternehmen das Erscheinungsbild und den Charakter eines Wohnhauses auch lange nach dem Bau noch verändern kann, bleiben die Einflüsse der Lage über die gesamte Lebensdauer erhalten.

Die Entfernung zu Bildungseinrichtungen für Ihre Kinder, der gute Verkehrsanschluss einschließlich Lärm oder der freie Blick auf Berge und Täler – das alles wird Teil Ihres täglichen Lebens. Überlegen Sie daher gut, welche Wünsche Sie unbedingt erfüllt sehen wollen und welche Kompromisse Sie einzugehen bereit sind.

Bedürfnisse definieren

Die genaue Definition Ihrer Bedürfnisse ist das A und O beim Hausbau. Kapitalanleger stellen gänzlich andere Anforderungen an eine Immobilie, als Menschen, die Ihren Neubau selbst bewohnen und darin leben werden. Eine klare Liste mit Ansprüchen und Wünschen hilft Ihnen bei der Auswahl der Lage, beim Finden eines geeigneten Grundstücks, bei der Dimensionierung des Gebäudes und bei dem Eintritt in das Gespräch mit Ihrem Bauunternehmen.

Es ist empfehlenswert, bei der Lage vom Groben ins Feine vorzugehen. Staat und Bundesland stehen meist aus persönlichen Gründen fest, doch bei der Region, der Infrastruktur, den Geschäften zur täglichen Versorgung und den kulturellen Möglichkeiten geben Ihre Wünsche den Weg vor. Kompromisse werden Sie früher oder später eingehen müssen, denn die Haltestelle vor der Tür erhöht zugleich den Publikumsverkehr an Ihrem Gartenzaun.

Reden Sie mit Nachbarn, wenn Sie bereits ein Grundstück im Auge haben. Besuchen Sie das Grundstück zu verschiedenen Tages- und Jahreszeiten, vor allem aber bei verschiedenen Wetterlagen. Konsultieren Sie einen Makler aus der Gegend. Kurzum, sammeln Sie so viele Informationen über die Lage, wie Sie können. So vermeiden Sie ein böses Erwachen zu einem späteren Zeitpunkt.

Kriterien für die Grundstückswahl

Ihre Wohnbedürfnisse bestimmen als vordringliche Kriterien die Grundstückswahl. Der Platzbedarf steht dabei an erster Stelle. Die Größe des Grundstücks richtet sich dabei nach der Zahl der Bewohner, vorhandenen Haustieren und dem Wunsch nach einem eigenen Garten oder einer Werkstatt am Haus. Vor allem zukünftige Entwicklungen sollten in die Wahl der Grundstücksgröße mit einfließen, etwa ein geplanter Familienzuwachs oder die Eröffnung einer Praxis auf dem Grundstück.

Anbauten spielen ebenfalls eine große Rolle bei der Planung. Bei ausreichendem Platzangebot wird Ihr Bauunternehmen später problemlos eine Garage oder einen Anbau auf dem Grundstück errichten. Dagegen ist der nachträgliche Einbau eines Kellers nur unter erhöhtem Aufwand möglich, vor allem wenn das Haus auf Fels oder festem Gestein gebaut wurde.
Wer bei der Grundstückswahl auf Parkmöglichkeiten und Zugänge für spätere Einliegerwohnungen achtet, dem bleiben später teure Kompromisslösungen erspart. Gleiches gilt für barrierefreie Zugänge mit ebenem Gelände und minimaler Verschattung bei geplanten Solaranlagen. Ein Blick in den Bebauungsplan gibt zudem Aufklärung darüber, ob auf Ihrem Grundstück die Eröffnung einer Werkstatt, Kanzlei oder Praxis erlaubt ist.

Grundstücksteilung vor Baubeginn

Größere Grundstücke, von denen Sie einzelne Teile möglicherweise zu einem späteren Zeitpunkt verkaufen, vererben oder verschenken möchten, lassen sich über eine Grundstücksteilung in einzelne Teilgrundstücke aufteilen. So eine Teilung hilft bei der Klärung von Eigentumsrechten und gibt steuerrechtliche Einflussmöglichkeiten. Zudem verhindert sie, dass eine spätere Teilung aufgrund bauordnungsrechtlicher Vorgaben unvorteilhafte Teilgrundstücke hervorbringt.

Die jeweils zuständige Vermessungs- und Katasterverwaltung führt Grundstücksteilungen nach Ihren Vorgaben durch. Es ist sinnvoll, diese Vorgaben in enger Absprache mit Ihrem Bauunternehmen durchzuführen, da das Bauunternehmen die Spezifika Ihres geplanten Hauses kennt.
Eine Grundstücksteilung ist nicht allein auf Teilflächen mit Gebäuden beschränkt. Auch Zufahrten und gemeinsam genutzte Teilbereiche lassen sich damit leichter in ein gemeinsames Eigentum überführen. Damit bleibt beispielsweise Ihre Haushälfte komplett auf Ihrem eigenen Grundstück, während ein zugehöriger Spielplatz oder eine Versorgungsanlage gemeinschaftliches Eigentum darstellt.

Die häufigsten Entscheidungskriterien bei der Grundstückswahl

Die Wahl des richtigen Grundstücks ist eine sehr persönliche Angelegenheit, bei der Sie Freunde, Makler oder Ihr Bauunternehmen mit Ideen und Hinweisen unterstützen können. Aus diesem Grunde haben wir eine Liste der häufigsten Kriterien zusammengestellt, die andere Bauherren für ihre Entscheidungsfindung herangezogen haben. Ergänzen Sie gegebenenfalls Ihre eigene Liste um die Punkte, die für Sie und Ihre Familie von Bedeutung sind.

• Nähe zur Stadt – zentraler Anschluss oder preiswertere Grundstücke
• Grundstücksgröße – Platzangebot oder Gartenarbeit
• Wohn- oder Mischgebiet – ruhige Lage oder Cafés und Restaurants in Laufweite
• Nähe zu Freizeit und Erholungsgebieten
• Entfernung zu Familie, Freunden, Arbeitsplatz
• Entfernung zu Einkaufsmöglichkeiten, Ärzten, Apotheken
• Entfernung und Qualität von Schulen und Kindergärten
• Anbindung an wichtige Verkehrsadern
• Anbindung an den Nahverkehr
• Belastung durch anliegenden Straßenverkehr (Lärm, Sicherheit)
• Etabliertes Wohngebiet oder Neubausiedlung, in der viele Menschen Anschluss suchen
• Ausrichtung des Grundstücks (Südlage für Fotovoltaikanlagen und Passivhäuser)
• Ebenes Grundstück zum leichten Bebauen oder Hanglage für das Panorama
• Störeinflüsse durch Fabriken, Landwirtschaftsbetriebe, Flughäfen
• Geologie des Grundstücks (Hochwasser- oder Lawinengefahr, Senkungen durch Bergbau)

Fazit

Der erste Schritt zu Ihrem zukünftigen Traumhaus besteht in der Suche nach dem perfekten Grundstück. Die Lage hat einen ähnlich hohen Einfluss auf das Wohnbefinden, wie Ausführung und Qualität der Bauarbeiten. Gehen Sie hier sorgfältig vor, nehmen Sie sich Zeit und suchen Sie den Rat von Ihrem Bauunternehmen.